۰۶ بهمن ۱۳۹۱

Buy a house ! خرید خونه در نیوزلند


خرید خونه در نیوزلند ! اجاره یا خرید ؟!
من راستش راهنمای اقتصادی به کسی نمی تونم بدم .. اما راه های دو دو تا چهار تا رو می تونم اینجا بهتون نشون بدم تا ببینید ایا وقت این رسیده که خونه بخرید. در مورد خونه خریدن و اینها قدیم ها پستی نوشته بودم اما فکر می کنم حالا می تونم براتون با تجربه و دید بازتری بنویسم. به هرحال توی این پست سعی کردم موارد اولیه که هرکسی برای وارد شدن به بازار خرید خونه باید بدونه رو شرح بدم و تا حدودی این اطلاعات رو دسته بندی کنم.

بانک ها !
قیمت های کذایی خونه های اینجا اصلا نباید باعث ترس و شک و عقب نشینی به نظرم برای این اقدام بشه .. وقتی بانک ها بهتون وام های اساسی می دن و می تونید با فقط داشتن 5درصد از پول خونه برای این کار دست به کار بشید به نظرم حداقل می شه بهش فکر کرد.

درسته اکثر بانک های نیوزلند اگر از 5 درصد پول خونه یا بالا رو داشته باشید بهتون برای خرید وام می دهند، ولی این وام مشروط بر داشتن شرایط پرداخت قسط هست. یعنی برای اولین قدم که گرفتن تائید بانک هست اونها میزان دارایی، درامد، نوع شغل و غیره رو حساب می کنند و بهتون می گن تا چه مقداری بهتون وام میدن.

در واقع اولین و بهترین قدم اینه که با بانکی باهاش کار می کنید یا می شناسید یه مذاکره کوتاه داشته باشید و تائید اولیه از بودجه نهاییتون بگیرید. این بودجه معمولا جای چونه هم تا حدودی داره و ممکنه از بانکی به بانک دیگه کمی فرق کنه.

اکثر بانک ها توی سایت اشون در قسمت وام های خونه یا شاید به اسم Property loans و غیره ماشین حساب های خیلی سرراستی دارند که می تونید دو دو تا چهارتای اولیه رو باهاشون انجام بدید. اینکه با چقدر پول چقدر قسط خواهید داد. اینکه با در امد و پول پیشی که دارید تا چه سقف وام می تونید بگیرید و غیره.
برای مثال این لینک مربوط به بانک وستپک هست.


 با قرار دادن اعداد و ارقام وضعیت خودتون، اطلاعات لازم مثل اینکه قسط هاتون حدودا چقدر می شه برای هر پرداخت، چه مقدار سود باید پرداخت کنید، آیا اصلا با شرایط شما امکان خرید خونه دارید و یا نه رو می تونید محاسبه و پیدا کنید.
مهمترین نکته در این دو سال گذشته که گرفتن وام رو شاید ساده کرده نرخ پایین بهره بانک ها بوده. طبق امار در سال 2011 حدودا متوسط نرخ بهره 7% سالیانه بوده اما در حال حاضر 5% هست.

اما یه نکته ظریف دیگه رو هم باید دقت کنید. نرخ بهره قراردادی هست بین شما و بانک. مثلا شما وقتی وام می گیرید با نرخ بهره 5 درصد یه قرار یک ساله و یا بیشتر با بانک می بندید. در طول مدت این قرارداد نرخ بهره همون 5 درصد خواهد بود اما وقتی مدت قرار داد تموم شد لازمه دوباره قرارداد رو با بانک صحبت کنید و تمدید کنید. در واقع ممکنه نرخ بهره در اون زمان و یا حتی در طول مدتی که شما قرار داد قبلی رو داشتید کمتر یا بیشتر بشه. می تونید قسمتی یا همه وام رو به صورت متغیر قرار داد ببندید یعنی نرخ بهره سالیانه هرچی باشه همون رو پرداخت کنید. در واقع بیشتر شبیه بازی می مونه که می شه با یه سری متغیر این بهره رو کم و زیاد کرد ..

اگر می خواهید ایده بگیرید که حدود قیمت خونه چقدر هست خوبه سایت QV.co.nz یه سری بزنید. QV در واقع گزارشیه که بر اساس شرایط مختلف از جمله محله و محیط و دسترسی و اندازه و سن و سال و غیره خونه قیمت و ارزش حدودی اون رو نشون می ده.

البته شرکت های ثبت شده مورد قبول بانک ها هم کار ارزش گذاری رو انجام می دهند. این گزارش یا برگه یک گزارش کلیدی برای بانک هست. وقتی بانک در تائید اولیه به شما مثلا قول 200 هزار دلار رو می ده شما با ارائه این برگه برای خونه ای که انتخاب کردید در واقع به بانک نشون می دید که خونه ای می خواهید بخرید ارزش این پول رو داره و مثلا قصد ندارید خونه ای که ارزش 50 هزار دلار رو داره رو به قیمت 200 هزار دلار خریداری کنید. در واقع چون خونه در گرو قسط بانک هست براش خیلی مهمه که ارزش داراییش هم ارزش پولی باشه که به شما قرض می ده.

از کجا شروع کنید !
اگر قصد خونه خریدن دارید و یا حتی اگر فقط دارید بهش فکر می کنید، بهترین قدم برای شروع اینه که یه سر به بانک بزنید. با نشستن پیش کسانی که بانک روی وام و غیره کار می کنند می تونید اولین ایده رو برای اینکه سقف خرید و هزینه ای که می تونید بکنید چقدر خواهد بود رو به دست میارید.

در این قسمت پای افراد دیگه ای در کار هست. واسطه ها برای جور کردن وام و یا به قول اینوری ها Mortgage Broker ها کسانی هستند که برای شما کار می کنند تا وام خوبی با سود مناسب و پایین پیدا کنند. در واقع اونها از شما پولی نمی گیرند و از بانکی که در نهایت شما ازش وام می گیرید پورسانت می گیرند. بین بانک های مختلف می چرخند تا به قول معروف سر معامله رو جوش بدن و بانکی رو پیدا کنند که وام خوبی با سود پایین می ده. البته بانک ها هم بی کار نشسته اند و اگر فرد مناسبی پیدا کنید می تونه بهتون از همه واسطه سود پایین تری پیشنهاد بده و در واقع پولی به واسطه نده و مشتری اش رو هم حفظ کرده. استفاده از این واسطه کارها یک انتخاب ازاده.

معمولا بانک ها هزینه های جانبی ای رو هم براتون پوشش می دن. مثلا برخی ممکنه بهتون پیشنهاد بدن که هزینه وکیل، هزینه های گزارش هایی که برای خونه باید بگیرید مثل همین QV که صحبتش شد و غیره رو پرداخت می کنند.
  
چگونه خونه پیدا کنیم !
تیپ و مدل خونه های نیوزلند کمی متفاوت از ایران هست. مثلا متراژ مقیاس قیمت خونه نیست. بلکه تعداد اتاق خواب ها، تعداد حمام و دستشویی، محله، نزدیکی به مدارس و محل های خرید و دسترسی به اتوبوس و دریا و خلاصه معیارهای دیگه برای خرید خونه مد نظر قرار گرفته می شه.

اینکه کجا خونه بخریم خوب اول یک سلیقه شخصیه و اما دسترسی به شهر و محل کار و غیره هم معمولا معیار مهمی هست و اون هم بیشتر به دلیل هزینه های رفت و امد و پیش گیری از ترافیک های صبح و عصر. معمولا در هر منطقه ای که دنبال خونه باشید متوجه می شید که خیابون ها و محله های خوب و بد در کنار هم با فاصله ای هستند. برای مثال اگر شما می خواهید میدان انقلاب خونه بخرید، میدان انقلاب چند تا خیابون بهش می رسه که بعضی هاش شهرت و اعتبار بیشتری دارند در صورتی که مثلا پیشنهاد می شه سراغ بعضی هاش نرید. این رو می شه با پرس و جو و غیره متوجه شد.
 بگذریم. ..

اینجا خونه رو به روشهای مختلفی برای دیدن مشتری ها توی بازار می ذارن.

۱- فردی ممکنه خودش شخصا خونه اش را برای فروش توی سایت ها و یا روزنامه و غیره برای فروش تبلیغ کنه. در این صورت معمولا یا قیمت مشخصی رو اعلام می کنه و یا حدود قیمت رو می ده و شما باید باهاش چونه بزنید و غیره. در این صورت چون شخص پولی به بنگاهی نمی ده شاید بتونه به شما تخفیف بیشتری بده و بیشتر باهاتون راه بیاد.

۲- خونه از طریق یه بنگاه و یا بنگاهی برای فروش تبلیغ بشه. اینجوری می تونید توی سایت های هر بنگاه بگردید و عکس ها و مشخصات و ادرس و گاهی قیمت خونه رو ببینید و اگر دوست داشتید برای دیدن خونه برید. اکثرا وقتی خونه ها تازه توی بازار میان چند اخر هفته رو اعلام می کنند که می تونن همه مشتری ها برن و خونه رو ببینند و در واقع در خونه باز هست و بنگاهی هم حضور داره و به سوالات شما جواب می ده.

در این حالت دوم سه حالت برای خرید و فروش خونه پیش میاد:

2-1 - خونه از طریق بنگاه برای مناقصه گذاشته بشه. یعنی افراد میان و اعلام علاقه مندی می کنند برای خونه و می تونن توی مناقضه شرکت کنند. معمولا کسی که مناقصه رو می بره بدون هیچ قید و شرطی خونه رو باید بخره و اگر می خوان گزارش های مربوط به ساخت و مشکلات خونه رو باید قبل از مناقصه بگیره. البته گاهی این ریسک هست که شما کلی درباره خونه جستجو کنید و برای بررسی اش خرج کنید و در مناقصه ببازید.

2-2-خونه از طریق بنگاه برای مزایده گذاشته بشه. معمولا تعداد محدودتری خونه رو برای مزایده می ذارن. اما در این حالت مشتری ها قیمت پیشنهادی خودشون رو تحویل می دن و بالاترین قیمت و یا نقدترین پول و یا بهتر بگم هرکدوم رو صاحب خونه بپسنده انتخاب می کنه و خونه رو بهش می فروشه.

2-3- حالت بعد هم دادن پیشنهاد قیمت هست. یعنی شما مثلا خونه رو پیشنهاد می دید فلان قیمت و صاحب خونه مثلا می گه نه فلان قدر و بعد شما می گید نه زیاده و غیره تا به نتیجه می رسید. در این حالت شما می تونید خونه رو مشروط بخرید. معمولا شرط هایی که می ذارید عبارتند از:

- به شرط سالم بودن و مشکل زیرساختی و غیره نداشتن .. که براش یه متخصص میارید و خونه رو چک می کنه و یه گزارش کامل بهتون ارائه میده. معمولا 500 دلار و یا بیشتر خرج این گزارش می شه

- به شرط تائیده بانک: مدارک و قیمت و غیره خونه رو می برید پیش بانک و تائید نهایی بانک رو می گیرید که وام برای خرید این خونه بهتون می ده.

- به شرط گزارش LIM که در واقع بنا و ساختمان خونه رو تائید می کنه. مثلا اینکه باید دو تا دستشویی داشته باشه ..پارکینگش کجاست و غیره. توی این گزارش اگر تغییراتی در ساختار خونه داده شده باشه مثلا چیزی کم و زیاد شده باشه می شه فهمید که کار قانونی انجام شده و یا نه .. و اگر کار غیر قانونی شده باشه می تونید به هرحال قرار داد رو نقض کنید و خونه رو نخرید و یا اگر براتون مهم نیست می تونید بخرید.

- یه شرط دیگه هم ارزشگذاریه خونه است. بعضی از شرکت ها که مورد تائید بانک ها هستند میان و خونه رو بازدید می کنند و ارزش خونه رو اعلام می کنن. این ارزش با ارزش خونه که توی گزارش QV ارائه می شه فرق می کنه. در واقع شامل جزئیات بیشتر می شه و یا مثلا اگر نوسازی انجام شده باشه و غیره مد نظر قرار می گیره و همین طور مواد زیرساختی که ساخت استفاده شده و خلاصه به شما یه قیمت دقیق می ده و ارزش خونه رو اعلام می کنه.

کلا شرط ها برای اطمینان خاطر شما هستند و می تونید انتخاب کنید شرطهای کمتر و یا بیشتری بذارید.

وقتی پیشنهاد قیمت می دید و قبول می شه معمولا 5-10روز کاری (توافقی با صاحب خونه) فرصت دارید تا شرط ها رو چک و تیک کنید و اگر هر دو طرف بعد از اون تعداد روز به توافق رسیده بودند در واقع خونه  Un Conditional می شه و مال شما.

یه تاریخ دیگه که بین دو طرف توافق می شه روز تحویل خونه است یا Settlement day . در این روز کل پول باید از طرف بانک و شما به حساب صاحب خونه ریخته بشه و بعد از دریافت پول شما کلید تحویل می گیرید.

بعضی از مدارک خونه از قبل توسط بنگاهی و یا صاحب خونه ممکنه تهیه شده باشه و وقتی برای بازدید خونه می رید در اختیارتون قرار داده بشه. همین طور می تونید ازشون بپرسید و مدارک رو براتون ایمیل کنید و ..

 چه نکاتی در مورد خونه های نیوزلند مهم هستند در نظر بگیرید:

۱- اولین نکته این هست که خونه Leaky  نباشه یعنی از جایی از خونه مخصوصا سقف ها و کناره های پنجره و غیره چکه نداشته باشه. معمولا خونه های Leaky خونه های پرخرجی خواهند بود چون در ساختار خونه مشکلاتی هست که باعث این موضوع می شه و به راحتی قابل ترمیم نیست. این موضوع رو قطعا با چشم غیر مسلح نمی شه چک کرد و کسی که توی کار ساخت و ساز هست میان و خونه رو برای شما چک می کنند و یه گزارش کامل از اوضاع خونه و مشکلاتش و غیره می دن که می تونه منبع قابل اطمینانی برای مشتری باشه.

 ۲- خونه و یا قسمتی از خونه حتما افتاب گیر باشه. این موضوع شاید همه جای دنیا اهمیت یکسانی نداشته باشه اما در نیوزلند به خاطر زیادی بارون و وجود دریا و رطوبت هوا برای خشک موندن خونه مساله ای مهم هست و همچنین برای جلوگیری از کپک در و دیوار و غیره.

 ۳- نوع دیوارهای خونه اهمیت خیلی خاصی داره. اکثر خونه های اینجا از چوب ساخته شده اند و برخی از سیمان اما دیوارهاشون اکثرا یا Weather board هست یعنی از تخته های چوبی افقی استفاده شده و یا اجر و یا Plaster و همین طور ممکنه سیمانی باشند. همه نوع حالت ها خوب هستند غیر از نوع Plaster چون به دلیل نوع بافتی که دارند به راحتی امکان Leaky شدنشون وجود داره. البته هستند خونه هایی با این نوع دیوار و اصلا هم مشکلی ندارند ولی در اینده ممکنه مشتری کمتری موقع فروش داشته باشید. مثلا خونه های ساخته شده با این نوع دیوار بعد یه سال های خاص که میشه اطلاعاتش رو پیدا کرد.

۴- محله و همسایه ها .. این رو بعد از مدتی زندگی توی شهرتون متوجه خواهید شد. نه اینکه جایی بد باشه اما همیشه محله هایی هستند که گرونتر هستند و دسترسی بهتر و همسایه های بهتری خواهید داشت. از این نظر که مثلا محله هندی نشین و یا چینی نشین و یا مائوری نشین خاص نباشه مثلا و ...

 ۵- یک چیز دیگه ای که اینجا اهمیت زیادی داره Viewهست. شاید برای بعضی داشتن یه خونه بدون View خاص اهمیتی نداشته باشه اما همیشه خونه هایی که View دریا و یا Lake و یا City رو دارند ممکنه ۳۰۰-۴۰۰ هزار دلار بیشتر فقط به خاطر داشتن View روی قیمت خونشون بره.

۶- اکثر خونه ها دارای حیاط و زمین چمن و باغ و باغچه هستند پس اگر اهل باغبانی نیستند سعی کنید اگر براتون ممکنه از داشتن اش امتناع کنید چون شاید در نظر اول خیلی دوست داشتنی باشه اما در کنارش نیازمند زمان زیاد و کار برای مراقبت و نگهداری هست.

نحوه خرید: 
شما برای خرید خونه حتما و حتما به یک وکیل و یا solicitor نیاز دارید و بدون اون اجازه خرید خونه رو ندارید. وقتی می خواهید پول رو حالا چه از حساب شخصی بدهید و یا بانک به شما وام دهد در واقع وام و پول به حساب وکیل ریخته شده و بعد اون به صاحب خونه می دهد. (خیالتون راحت باشه که وکیل نمی تونه پول شما رو بالا بکشه) و هیچ راهی غیر از این برای این کار ندارید. شما حتی اگر ۱۰۰۰ تا خونه ببینید و بپسندید و مدارکش رو پیش وکیلی ببرید تا چک کنه اون از شما هیچ شارژی نمی گیره (معمولا) تا خونه ای خریداری بشه و در نهایت حق الزحمه اش بین ۸۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار می شه. البته شاید در موارد خاص و پیچیده دستمزد بیشتری بگیره .. در واقع بعد از پسندیدن خونه و دادن اطلاعاتش به وکیل شما دیگه کار خاصی نمی کنید و بانک و وکیل های دو طرف و Agent همه کارها رو انجام می دهند.

خونه خریدن در نیوزلند فرایند زمان بریه .. خونه خوب پیدا کردن و مطابق نیازها و سلایق شما ممکنه به راحتی پیدا نشه و یا پیدا بشه و با بودجه شما نخونه .. معمولا خود نیوزلندی ها 1 الی 2 سال گاهی وقت می ذارن تا خونه مناسب پیدا کنند .. بنابراین نا امید نشید .. به امید صاحب خونه شدن همتون :)‌

اگر موارد دیگه ای به ذهنم رسید حتما به پست اضافه می کنم ..

2 comments:

ناشناس گفت...

دوست عزیز
خیلی خیلی از اطلاعاتی که می گذارید متشکرم
برای کسانی که واقعا قصد اقامت در نیوزلند را دارند ، اطلاعاتتون خیلی مفید است .
با تشکر - مهران

پروانه گفت...

عزیزم ممنون. عالی بود. اما آخرش رو خوب گفتی کار زمان بری هست. :)